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编者按：当下，国际局势云谲波诡、复杂多变，防疫形势依然严峻、经济压力陡增；在行业内部，市场低迷、产业生态正在急剧变化和重塑。两者叠加，企业面临生存与发展的巨大挑战，不少企业深陷迷茫，如何拨开迷雾去寻找远处的光明和晨曦，亟待方向性的指引。
对此，深圳家具研究开发院（DEDE）专门策划，由许柏鸣院长亲自就当今家具企业疑惑的若干问题逐一予以解答，希望有助于大家增强信心、理清思路、避开陷阱、找到前行的正确道路，并夯实地基、布好局。
第一批，我们依据企业的现状与呼声设定了10个问题，每一个问题背后都有其复杂的根源，都涉及到跨学科的知识体系。由于内容较多，我们将分期陆续推送。
这10个问题分别是：
↓ 本期内容
9. 房地产行业回暖，低谷期是否已经结束，接下来将如何影响家具行业？
10. 企业人才一直是个大问题，究竟应该怎么解决？
在此过程中，我们也期待广大受众依据自身的痛点和希冀不断提出新的问题或命题，对于具有普遍意义的问题，我们将予以新一轮解答，并由此往复循环。对于不具普遍意义、不愿公开的个性化与私密性问题，我们将予以“一对一”式的私域交流。
第八期，我们解答了渠道的建设、拓展与创新问题，本期谈谈作为下游的房地产与家具业的关系，尤其是在房地产新政“房住不炒”的新常态下，家具业如何避雷和闯出一条可以主宰自己命运的新路。
房地产与家具业处于同一个产业生态中，但并非完全的强制绑定关系。在房地产行业下行时，家具行业需要突围，而且也是可以突围的，其非绑定的弹性变化部分就是突破口。
除此之外，市场对家具的需求还广泛存在于同房地产行业完全无关的诸多常被忽视的领域之中，那里还有新的赛道目前尚少有人问津。
不知道有多少人想过一个最基本的问题，那就是建筑的生命周期远高于除了古董之外的普通家具。城市规划越有远见，建筑的质量越高，拆迁的折腾就越少，则建筑物的生命周期也就越长。
建筑物是以百年甚至千年来计的，与仅为十多二十年的家具生命周期完全不在一个数量级，而且生活水平越高、改善性需求越旺、家具的更新周期就越短。室内空间会因居住者的易主、搬迁或提升居住品质而反复装修，但家具一般都会选择部分或全部淘汰、置新。
家具与建筑生命周期的“脱钩”性思维，不只是一个新房与旧房的笼统概念问题，而是由此所带出的两个不同行业的不同处置方式及其背后所隐藏的消费频率和市场机会。当这个一直笼罩着迷雾而又最简单直接的常识通透地回到我们的意识中来的时候，“后房地产时代”家具业的出路就变得清晰可见了，这就是本期讨论的基调。
在产业链下游，家具业对房地产业的依赖性和依存度毋庸置疑，然而，成也萧何败也萧何。一方面，前些年房地产业的高歌猛进带动了家具业的蓬勃发展；另一方面，这两年房地产业直线下滑，从天上坠落人间，叠加疫情影响，使家具业雪上加霜。其中，疫情的影响是暂时的，但其他很多问题则会带来长久和深远的影响。
相对于活动家具企业比较间接和滞后而言，定制家具企业更为直接而即时，尤其是严重依赖工程项目的定制家具企业。不少大宗业务（工程项目单）权重过大的定制家具企业深受其害，随后还波及到了很多活动家具企业，有的直接就倒下了，有的遭受重创，至今还在艰难而缓慢地恢复元气。
上述问题已经发生，除了汲取教训之外，再做深入讨论已无意义。
现在，人们普遍关心的是其后续将会怎样发展？如何应对？这就是本期要给大家解答的。
首先需要清楚的是，近期国家要求“因城施策，用足用好政策工具箱”、“支持刚性和改善性住房需求”、“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”等并不意味着要无条件地全面来救开发商，更不是要让房地产行业回到过去那种高歌猛进的状态。而是为了消除“烂尾楼”带来的广泛影响，确保民生、保护购房者的正当需求与合法权益，并给地方政府留下围绕这个宗旨所需的、适当的弹性操作空间，解决历史遗留问题与创造合理发展空间。
早些时候有些地方政府出台一些零星的房地产行业回暖政策是相对的和暂时的，效果也是有限的，实际上“有保有压”，关键是维护房地产市场的基本稳定并掌握节奏。因为，“房住不炒”是国家明确的定调，而且是持续的和严厉的，这意味着房地产“去金融化”已经成为一项基本国策，如果不“去金融化”，房价是压不住的。所以，房地产业的疯狂扩张时代将一去不复返，未来相当长时间内将不会改变。警示这一点，是为了丢掉房地产会蓬勃再起的周期论、幻想和侥幸心理，家具企业不要再在房地产增量的继续兴旺上压宝下赌注，不要盲目扩张，否则一定会输得很惨，唯有直面现实，做我们自己该做和能做的事。
1）房地产业的可能走向及其宏观背景
要说清楚这个问题，首先要了解原先的高房价是怎么形成的。早的不说，由于改革开放初期，国民经济极为落后，居民住宅严重不足，对房屋的旺盛需求一直高居不下，市场规律作用的结果就是房价高企。
2015是一个特殊的年份，当时，按购买力平价计算（表面上的GDP不能说明问题），中国经济实际上已经与美国相当，而且中国是实体经济为主，而美国是虚拟经济为主。西方资本看到如果再不动手，往后可能就没机会了，于是不断挑事，当时中国面临着非常凶险的局面。由于国际局势的重大影响（七月流火、八月未央、九月授衣），俄罗斯向西方妥协，压伊朗签署了（签是为了撕的）伊核协议，我们不得不采用中东止损（我们公开表明“中国在中东没有私利”）、南亚减重、经略南海（大规模“种岛”）的重大战略调整。2016年菲律宾和越南在我随时准备转化为实战的南海大规模军演下，终究未敢在西方的逼迫下跳出来直面对抗，西方发觉啃不动中国，遂转而又把所有压力施加给俄罗斯，因为“俄罗斯是解决中国问题的最后一个障碍（这句话是梅德韦杰夫今年在俄乌战争时才说出来的）”，导致俄罗斯出兵叙利亚，中国在强有力的反击下躲过了一劫、赢得了一场胜利。
但当时国内还积累了一些问题，金融泡沫破灭，发生了众所周知的股灾，对实体经济造成了严重的负面影响，国家不得不艰难和痛苦地转而选择“暂托房地产”，导致随后长时间的房价飞涨。2016年及之前买房的人心中是最有数的，暗自庆幸。
今天，股市基本“还躺在地板上”，沪指还在3200点的荣枯线上下波动，尚经得起国际局势恶化的冲击，但房地产泡沫依然严重，这个雷还没有排除。这个泡沫要慢慢挤，最理想的是由经济发展来慢慢消化，既不能任由其扩大，又不能硬着陆。如果任由其扩大的话，会越来越危险，后果不难预料，爬得越高就摔得越重；但若暴力捅破，对整个国民经济也会是灾难性的，因为这个行业的产业链太长，涉及到三十多个行业，波及面太广。因此，国家只能遏制“房价过快上涨”，实施稳房价稳楼市政策，避免大起大落、剧烈波动，让房地产业“健康发展、行稳致远”。
近期房地产商持续暴雷，那是前期贪婪所致，在极端暴利的驱动下，不断加杠杆，“用三个盖子去盖十个杯子”，不出事才怪。个别开发商抱着“大到不能倒，国家必来救”的幻想，以此绑架银行、绑架业主、绑架国家。这就成了境外资本势力的筹码，因为很多房地产商在境外募集了大量资金，那是一种“毒贷款”，当西方邪恶势力要攻击中国经济的时候，就刻意引爆，试图诱导中国政府去救市，由于面广量大，如果政府真的去救的话，救了一家还有第二家、第三家等等，那么整个国家经济都将不堪重负，从而迫使我们妥协，实现其险恶用心。但中国政府沉着冷静、应对正确、不着其道，要这些企业及其老板本身先尽自己该尽的责任，该卖的卖该吐的吐，国家兜底的方向是为社会和民众的，而不是为这些极尽奢华的开发商的。其结果是那些房地产商自食其果，而境外势力反而有可能引火烧身，感觉苗头不对，遂不得不迅速冷却下来、不再鼓噪了。
长话短说，至此，其实事情还没完。随着国际局势的演化，接下来有两种可能：一是西方经济已经步入不可逆的衰退，不能排除邪恶势力在穷途末路下孤注一掷，与我们彻底摊牌，那么房地产泡沫暴力破裂的风险依然存在，中国经济要因此而承受巨大的压力与痛苦，当然倒下的一定是他们，而我们至少能活着，所以西方邪恶势力也不太敢轻举妄动，否则早就动了；另一种可能是其不敢真正摊牌，那就“温水煮青蛙”，形成“河渡人”的局面，中华民族伟大复兴所将付出的代价就会小得多，中国最需要的是继续争取时间，因为他们在一天天下去，我们在一天天上来，此消彼长、前途可期。有兴趣的朋友可以参阅DEDE公众号2020-08-03推送的背景文章及本系列解答文章的第一期，顺便可以验证一下我们两年前的分析和判断是否正确。
目前，无论是传统安全领域还是非传统安全领域，我们需要做的就是底线思维，做最坏打算。要防止西方资本采用“伴随战略攻击的战略测试”，即前一秒和你拼命，后一秒发现不对劲再妥协，如果我们没有足够和切实的准备那就栽了。
国家一直在扎扎实实地为双循环布局，我们行业也要与国家同步，千万不能以侥幸心理以身涉险。
结论是，不管何种结果，房地产业已经不可能再像以前那样疯狂了，房地产这个行业还在，而且一直都会在，但暴利时代已经终结，已经走进历史。家具业也要有足够的心理准备，重新思考“后房地产时代”我们自己的出路。
从实际供需情况来看，依据国家统计局近期公布的《中国人口普查年鉴-2000》数据显示，我国家庭户均居住面积已达到111.18㎡，人均41.76㎡。其中，城市家庭人均居住面积为36.52㎡，户均92.17㎡。尽管这只是平均数，各地、各人群阶层都不一样，如农村数大于小城镇大于大中城市、富人远大于穷人等，但那是另外一个问题，我们现在只讨论大的格局问题，这个面积数已经不低。
各地各领域发展不均衡，新楼盘肯定不会没有，但权重一定会越来越小，存量时代已经开启并正在逐步走向深入。家具行业指望像以前那样在房地产疯狂扩张下轻松带来持续增量已经不现实，行业与市场状态将会发生深刻的变化，未来家具的主流市场在于存量状态下结构性调整所派生出的机会中。
有人说，房地产是支柱产业，国家不可能改变政策。我们的判断是房地产为王的时代已经终结且不可逆，那么未来将以什么来替代房地产而成为新的支柱产业呢？答案是汽车行业，不是传统的燃油汽车，而是新能源+人工智能，这是“换道超车”，总体上中国已经遥遥领先。传统燃油汽车在欧美日都是支柱产业，其中在日本占GDP的45%以上，是绝对的经济命脉，所以不用怀疑汽车行业对整个国家经济的承载力。
那么，这与家具行业又有什么关系呢？智能汽车具有无限的想象空间，也许未来者看到我们现有的汽车里居然会有方向盘会觉得好奇。汽车内的空间格局将会被重塑，人们在车内将不再是驾驶，而是生活、工作与休闲，这会极大地改变我们现有的出行乃至社会生活形态，自然需要新的家具品类、功能和外在感观。智能汽车将会伴随着智能路网，在5G/6G和区块链的加持下，改变的不仅仅是车内实施，而是整个生态系统。如果说智能手机将传统移动电话变成了一部掌上电脑的话，那么智能汽车则将会把传统汽车变成一个大型电脑，变成一个智能工作站与生活娱乐空间。
因此，智能汽车与智能家居前景广阔，将在很大程度上颠覆我们对家居和家具的传统认知。
既然说到这里，顺便提一下：智能家具和家居也会发生深刻变化，会走出三部曲，即：第一步是简单的智能家居，也就是控制系统的联网，智能家具是功能与人性关怀的深化；第二步是生活、工作与娱乐空间的重塑与再造，家具与家居的形态都将在智能环境下发生深刻变化，如现有的衣柜可能会变成一个衣物清洗、收纳存放、分类管理、智能检索与选配、更衣穿戴的智能化工作站，等等；第三步则是元宇宙，也就是虚拟与现实无缝接合。
2）“后房地产时代”要瞄准国家经济布局与人口活动及其迁徙
人们总是自觉不自觉地将家具与建筑物连在一起来考虑问题，这并没有错，但已经过于狭隘了。
事实上，家具随房更随人，比如：在微观层面，户外家具就与建筑物没有直接关联，而这个市场领域在国内只能说是刚刚起步并被疫情所催化，方兴未艾；在宏观层面，随着国家经济结构的调整和区域发展的重新分布，静态的人口统计学数据解释不了未来的发展趋势，人口活动与迁徙将被引导到与国家战略相适应的方向上来，对家具的数量、质量和功能品类的新需求将会紧密相随。
在最近国家密集出台的一系列宏观政策与大政方针中，蕴含着大量新的家具市场机会。以下趋势对家具行业和市场都将产生深远和持久的影响，主要包括但不限于：
① 交通网络及其品质将重塑地域概念
居住地与工作场所之间的距离远近历来都是购房者考量的第一因素，尤其是在交通拥堵的大城市。然而，交通状况及其在路上所花费的时间长短实际上比地理位置上的距离更有意义。
在宇宙中，“时间是不存在的，时间的本质是空间”，那么，倒过来说，“空间也就是时间”。
不要把目前的交通体系理解为终极状态，那是不完备的。未来的高铁时速可以突破4000公里/小时，适用于洲际旅行，1000公里/小时适用于较远的跨省城际铁路，现有250-350公里/小时的高铁适用于中短程旅行。城际快线的公交化与地铁结合不仅可以极为有效地化解大城市的住房压力，而且可以有效带动周边的经济发展。
雄安模式是千年大计，旨在探索出人类社会未来的理想境况和根本出路。在雄安新区内，住宅是不能买卖的，意义不仅仅是扼制炒房，更有深远的考量，其中，以交通换地段是一种全新的理念，可以有效缓解很多传统大城市一直解决不了的、交通堵塞的棘手问题。
在此情况下，楼盘分布、家庭生活形态与结构及其衍生出来的居住环境等都会对家具的需求产生微妙的变化，家具渠道的网络布局与端口设置也都将在很大程度上予以重置。
② 户籍疆界的现有桎梏将进一步被打破
原有户籍政策有其历史成因，不做评判。但在新的形势下显然不利于人才的合理流动，因为在高房价与子女就学障碍等情况下，很多人被户籍与住宅绑架了，不能最大限度地解放生产力，有迹象表明国家正在研究稳步开放、只是没那么快，情况复杂，步履需要稳健。
理想的状态是，要让人才无障碍地流动到最需要的地方去，而且是动态变化的。同时，在流动过程中，住宅不应该成为一个问题，那就自然会带出下面第三个趋势。
③ 住宅产权与使用权的分离将会凸显
对于普通工薪阶层来说，买一套房子是非常不容易的，辛辛苦苦好不容易在一个地方买了一套房，但如果没有合适的工作机会也是麻烦事，到别的地方去发展是很正常的需要，但问题是那里没有自己的住房。而且，如果一个地方的经济和产业结构发生了变化，而假如你是原有产业的专业技术人才，就失去了用武之地，相反，别的地方又紧缺此类人才，你该怎么办？会怎么做？那就去别的地方，通常都是租房住，至少一开始只能这样。
所以，未来，产权意识与使用权意识的轻重和实际状况将会发生变化。人的一生有限，与其死死抱住拥有物过得那么不堪，倒不如提升自己的生活与工作品质，但前提是要有安全感。另一方面，也会受到社会文化与价值观的深刻影响。当自己身处的大环境发生了变化后，自然就不会再那么纠结了，对此，新生代会比老人们更加洒脱。
未来，教育与医疗将会面临深层次的改革。学区房是一个顽疾，现在国家推出了教师轮校制，会有重重阻力，并且上有政策下有对策，但大趋势不可阻挡，因为所谓“重点学校”的根本不是学校本身，而是其优质师资，只有这个核心资源均衡化才能从根本上破除学区房的炒作。医疗系统同样如此，医院的核心不是硬件设施，而是优质医生。现在很多医院的硬件设施都是重复的，导致国家和社会资源的极大浪费，未来也许在同一个城市内，可以建设几个集中的检查和检测设施，医、药、仪分离。上述种种，也都会深刻影响我们的家具业。
尽管这只是一种美好的愿景，还需要经历一个漫长的过程，但社会发展的总方向就是不断地朝着合理化方向迈进的，凡是一切不合理的东西其生命都不会持续。
抓住了本质，思维就不会被禁锢，视野也就会变得更加宽阔。
当上述趋势形成以后，家具与人的关系也将随之而变，即：同样的住宅，新的主人需要新的家具及其组合，家具的消费周期就会缩短。“不变的楼盘，变化的主人、变化的家具”，在存量房下，会有新的家具增量，这种变化迭代的频率无疑会比固定居住时高得多。这又为家具市场开辟出了新的机会世界。
④ 全国统一大市场将铸就新的市场格局
关于全国统一大市场，我们在第一期中已经有所涉及，对家具行业有可能产生直接影响的主要有两个方面。
一是国家的战略新兴产业在全国的统一布局，将会决定全国产业的结构性调整与市场格局的重置，并且决定专业人才的走向与对应的家具需求，这是就市场而言的；
二是家具产业生态自身在新形势和新的技术发展趋势下所需作出的适应性调整，这是就行业内部结构变化而言的。
但对企业个体而言，不同的企业需要不同的定位，渠道建设的方向与目标也不尽相同。具体还需要深入研究，这里无法笼统地下结论。
⑤ 县域经济新政催生多元化特色市场
今年早些时候，中办、国办印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，要准确把握人口等要素流动现状与趋势，围绕以人为核心的新型城镇化发展目标，从多方面分类推动不同区位和禀赋的县城高质量发展。
主要意思已经很清楚了，要实现这个目标，有两个关键词，即：以人为核心、不同区位和禀赋。
新型城镇化不是简单粗暴地扩大城镇面积并“将农民变为城里人”，而是需要因地制宜、因势利导。截止2022年4月底，全国共有2843个县级行政区，每个县区的区位条件、特性和自然禀赋都各不相同，适合构筑的产业类型、经济结构及其发展方向也截然不同。如：有的适合发展现代化新型农业、有的适合发展生态和旅游业、有的适合发展非物质文化遗产、有的适合某种类型的制造业、有的或许适合高科技产业，等等。
不同产业与不同经济结构的县域，人的结构与密度自然也会完全不同，对建筑物的格局与密度、室内外空间氛围和家具产品的需求也就会有很大程度的不同。因此，原先很多企业所奉行的粗浅的“渠道下沉”策略必然难以奏效，下沉是需要深耕的，而深耕则需要研究。单凭一个主张和闪念就想获得成功无异于天方夜谭。
⑥ 元宇宙将颠覆现有产业性状与市场生态
元宇宙是现实与虚拟的无缝接合，将彻底颠覆我们目前的现实世界。西方资本主义社会追逐的只有利益，因此热衷于在未来全新的世界里疯狂占位、跑马圈地，以获得控制权；中国的目标是在虚拟世界的加持下让人类的现实世界真正变得更加美好。但无论何种动机，底层技术与源代码都是兵家必争之地。我们不是这一领域的专家，不做深入探讨，只看对家具行业可能带来的深远影响。
这种影响将渗透到供给侧、消费端与人类社会乃至自然生态的方方面面，家具行业、产业链上下游、消费市场、终端用户等各个领域都将发生翻天覆地的巨变。无论是智能家居与家具，还是全面的数字化建设，都不能在“两端都不靠的中间”想问题，而是需要回到源头、瞄准终点来一步步地建设。其本质就是神经元细胞（传感器）与神经网络系统（数字化的ICT技术）的建立健全，将一切信息孤岛无死角地全部覆盖掉。
一切物质的与非物质的单元都需要从系统中剥离出来，予以数字化，然后再回到系统中去，即：解构（还原论）——赋予身份代码——储存——回归系统（系统论）——柔性及即时输出。
以前做不到这些，是因为哪怕是“拓扑论”和“模糊数学”等现代数学工具都还没有能力完全解释清楚自然世界的深层规律，超算的计算能力也始终只是在路上，几乎没有尽头；现在，不是说已经成熟了，而是已经具备了基本的条件，需要先建立这样一个雏形，然后再予以发展。因为，“客观世界不会等待最终的知识体”，永远不会。理论指导与实践探索永远是交替前行的，永无止境。
我们需要科学理性地预判元宇宙的终极或准终极目标，并在此基础上绘制从现有状态通向这个理想目标的路线图，在这个路线图上有若干节点，每个节点都有自己的阶段性目标，我们的任务是在这每一个节点上都要在解决现实生存问题的同时，达成这些个阶段性目标，以过程控制来达成最终结果。
“元宇宙”看似遥远，实则已经开启了慢慢征途上的伟大进程。
综上所述，“后房地产时代”已经来临，而且还会变得更加彻底。守成没有出路，我们的思想也要随之而变，世界上唯一不变的就是变化。
进化是一切生命体所必备的基础，否则就会被自然所淘汰。家具和家居行业必须将现有的低水平无序扩张切换为有机的高质量发展，家具市场及其产业结构必然会继续发生深刻变化，这种变化必然从量变走向质变，未来已来。
对于每一个企业个体而言，本期所涉内容还不能直接指导你企业的实际运作。一方面是因为这里所讲的只是一个不完全的思维框架，而且尚未触及具体内容；另一方面是每一个企业的基础不同、禀赋不同、价值取向不同。
所以，企业自身尚需深入研究，并应当将其纳入到企业顶层设计的范畴与过程中去，具体应落位在未来趋势分析部分。这是决定未来命运的重大背景，如果没有考虑这样的背景，而只是技术性地套用别人的框架和模式的话，就会犯教条主义的错误，并且视野放不开，得出的结论也只能是一份“学生式的作业”，不具实战能力、没有实用价值。
当然，并非所有企业都具备这种研究、分析与顶层设计能力的，这不仅需要做好企业内部的人才队伍建设，还需要有效整合外部智力资源。关于人才与智力资源问题，我们将在下一期文章中予以剖析。
（文章来源：深圳家具研究开发院）
